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望城住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析
【摘要】住宅市場(chǎng)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)性物質(zhì)資料市場(chǎng)，科學(xué)合理地預(yù)測(cè)住宅市場(chǎng)的需求，對(duì)住宅市場(chǎng)的發(fā)展能起到一定的指導(dǎo)作用。文章通過(guò)定量分析與經(jīng)驗(yàn)估計(jì)相結(jié)合的方法，預(yù)測(cè)出湖南望城的住宅市場(chǎng)需求呈現(xiàn)總量需求不斷攀升，市場(chǎng)需求面更加廣闊，分區(qū)差異顯著以及中低檔次住宅增量潛力巨大的發(fā)展趨勢(shì)。
【關(guān)鍵詞】望城 住宅市場(chǎng) 需求 預(yù)測(cè)
一、望城概況
望城地處湘中東北境，濱湘江下游兩岸，隸屬湖南省省會(huì)長(zhǎng)沙市。現(xiàn)轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?2萬(wàn)人。地理位置上東與長(zhǎng)沙市區(qū)岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)、長(zhǎng)沙縣交界，南抵湘潭縣，西及西南接寧鄉(xiāng)縣，西北鄰資陽(yáng)區(qū)，北接湘陰縣，東北一隅界汨羅市。望城縣位于京廣經(jīng)濟(jì)走廊和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的大十字交匯區(qū)域，地處長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的腹地和湖南省“一點(diǎn)一線(xiàn)”的重要位置，是大長(zhǎng)沙快速北拓的前沿，是城市郊區(qū)化與郊區(qū)城市化相互交錯(cuò)的地帶。縣域內(nèi)有長(zhǎng)常高速、319國(guó)道和長(zhǎng)石鐵路橫跨東西，又有京廣鐵路南北向穿過(guò)境內(nèi)。湘江縱貫?zāi)媳保边B洞庭湖入長(zhǎng)江。在全省社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，望城縣起著聯(lián)南接北，承東啟西的重要作用，地緣優(yōu)勢(shì)相當(dāng)突出。
近年來(lái)，長(zhǎng)沙市綜合實(shí)力的不斷提升，使得望城經(jīng)濟(jì)也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。2005年全縣實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值100億元，工業(yè)總產(chǎn)值103億元，財(cái)政總收入7.7億元，GDP增長(zhǎng)率近4年來(lái)始終保持在10％以上。隨著長(zhǎng)沙市擴(kuò)容強(qiáng)市戰(zhàn)略的實(shí)施和望城融城建設(shè)的進(jìn)行，望城將在長(zhǎng)沙市乃至整個(gè)“3+5”城市群中的戰(zhàn)略地位將得到進(jìn)一步提升，望城各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨著一個(gè)新的機(jī)遇。
二、望城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r
望城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，存在著開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模不大、實(shí)力不強(qiáng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠完善、住房保障尚不到位、物業(yè)管理市場(chǎng)有待健全等一系列問(wèn)題。“十五”以來(lái)這種狀況有了很大的改觀。“十五”時(shí)期是望城縣房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展的五年，累計(jì)完成房地產(chǎn)投資15億元，已逐步發(fā)展成為望城縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。特別是在2004年后伴隨著突飛猛進(jìn)的縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境，憑借著得天獨(dú)厚的地理區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例不斷加大，土地開(kāi)發(fā)面積也不斷增長(zhǎng)，房屋的施工和竣工面積保持高位狀態(tài)，行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍和成熟。隨著城市化進(jìn)程的加速，居民購(gòu)買(mǎi)力的逐漸增強(qiáng)，居民住房消費(fèi)需求保持旺盛勢(shì)頭，住房條件不斷改善。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，商品房交易價(jià)格也不斷攀升，二手房市場(chǎng)日趨活躍，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)活躍繁榮的局面。
截止2006年底，進(jìn)駐望城縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已有52家，其中已動(dòng)工的21家。這些企業(yè)中不乏“和記黃埔”、“廣東玫瑰園”、“武漢高科”、“深圳南山”等知名房地產(chǎn)企業(yè)。當(dāng)前，望城縣房地產(chǎn)占GDP的比重已超過(guò)5%，帶動(dòng)了建筑、建材、裝飾及運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著長(zhǎng)沙“擴(kuò)容提質(zhì)”和望城縣“融城”步伐的加快，預(yù)計(jì)“十一五”期間，望城縣房地產(chǎn)業(yè)仍將保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
三、望城住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)
國(guó)內(nèi)外城市建設(shè)實(shí)踐證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)具有巨大的乘數(shù)效應(yīng)，能帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)外也不乏房地產(chǎn)帶動(dòng)新城或開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的成功案例。望城充分重視房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的作用，在“十一五”規(guī)劃中將房地產(chǎn)業(yè)定位在支柱產(chǎn)業(yè)和融城重點(diǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)性物質(zhì)資料市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)科學(xué)合理的宏觀需求預(yù)測(cè)，將對(duì)實(shí)行宏觀調(diào)控，克服房地產(chǎn)市場(chǎng)固有的“盲目性”、“投機(jī)性”有重大意義。
從2006年望城房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況看，住宅銷(xiāo)售量約占到商品房銷(xiāo)售量的97％左右，因此，通過(guò)對(duì)住宅市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)，可大致反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況。住宅市場(chǎng)總體需求受政策導(dǎo)向、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市人口數(shù)量等多種因素的影響，對(duì)于其預(yù)測(cè)須采用經(jīng)驗(yàn)估計(jì)與定量分析相結(jié)合的方法。
式中P為預(yù)測(cè)人口數(shù)，P0為預(yù)測(cè)基期人口數(shù)，K為人口自然增長(zhǎng)率，△P為人口機(jī)械增長(zhǎng)量，N為預(yù)測(cè)年限。
根據(jù)望城十一五規(guī)劃要求，十一五期間望城人口自然增長(zhǎng)率要控制在5‰以?xún)?nèi)，故本預(yù)測(cè)將K取值為5‰；同時(shí)，人口機(jī)械增長(zhǎng)按10％的速度遞增，以2005年為基年預(yù)測(cè)，可得到望城2010年人口總數(shù)為75.007萬(wàn)人。該預(yù)測(cè)結(jié)果與其他單位預(yù)測(cè)值相比，差距不大，可用于住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)。
2、城市化水平預(yù)測(cè)
采用國(guó)際上通用的等差變動(dòng)預(yù)測(cè)方法，數(shù)學(xué)模型為：
T為預(yù)測(cè)年距第二次人口資料年的年數(shù)。
代入數(shù)據(jù)可得到：2010年望城城市化水平將達(dá)到41.26％，即2010年望城城鎮(zhèn)人口將達(dá)到30.95萬(wàn)人。
3、住宅需求預(yù)測(cè)
以2005年望城人均居住面積29.65平米/人的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，2005年末住房存量為741.25萬(wàn)平米。按照十一五期末城鎮(zhèn)人均居住面積32平米/人的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)到2010年望城住宅面積總量要達(dá)到990.4萬(wàn)平米。十一五期間需增加住宅面積249.15萬(wàn)平米，平均每年增加住宅面積49.83萬(wàn)平米（由于望城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，預(yù)測(cè)期間房屋拆遷面積較小，故本預(yù)測(cè)未將拆遷面積考慮在內(nèi)）。
四、望城住宅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)
通過(guò)以上對(duì)望城住宅市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)，以及望城“十一五”規(guī)劃的要求，預(yù)測(cè)望城住宅市場(chǎng)需求將有以下發(fā)展趨勢(shì)：
1、總量需求不斷攀升
房地產(chǎn)在任何一個(gè)國(guó)家都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，它與GDP及人均國(guó)民收入的增長(zhǎng)速度同步。當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1000－3000美元時(shí)，是解決居民住房問(wèn)題的關(guān)鍵時(shí)期，這一時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)是最活躍的產(chǎn)業(yè)。2005年望城人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到11906元，初步邁入了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的門(mén)檻。根據(jù)望城“十一五”規(guī)劃，到2010年望城人均GDP將達(dá)到28000元，城市化水平將達(dá)到41.26％，這意味著“十一五”期間將有20萬(wàn)人口約6萬(wàn)戶(hù)居民的住房問(wèn)題需要妥善解決；城市化的發(fā)展，城市人口的爆增，城市人口對(duì)購(gòu)買(mǎi)力日益增強(qiáng)，老城區(qū)內(nèi)可供拆遷和開(kāi)發(fā)的土地相繼枯竭，迫使開(kāi)發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向郊外，長(zhǎng)沙面臨著同樣的問(wèn)題，住宅郊區(qū)化正成為許多人的選擇；另一方面，隨著融城戰(zhàn)略的進(jìn)行，融城后望城整體地位的提升，望城對(duì)人口吸引力的加大和居民對(duì)生態(tài)住宅的需求，越來(lái)越多的人口選擇望城定居；同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平的提高，必然會(huì)使居民改善居住條件的需求加強(qiáng)，因此，望城住宅市場(chǎng)需求將有大幅度的提升。
2、市場(chǎng)需求面更加廣闊
目前望城住宅市場(chǎng)的發(fā)展處于剛起步階段，發(fā)展前景良好，逐漸成為長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)一支不可小覷的力量。與主城區(qū)相比，望城住宅質(zhì)量絲毫不比市區(qū)遜色，在住宅建設(shè)風(fēng)格上注意到了多種文化的融合，住宅銷(xiāo)售價(jià)格也比市區(qū)低很多，更重要的是望城住宅注重與自然的良好結(jié)合，充分注重發(fā)揮望城生態(tài)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，所有這些說(shuō)明望城住宅市場(chǎng)有能力參與到整個(gè)長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，望城住宅市場(chǎng)的潛在消費(fèi)者逐步拓展到整個(gè)長(zhǎng)沙范圍。
3、分區(qū)差異顯著
影響住宅消費(fèi)的因素主要有人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民可支配收入以及政策等，此外區(qū)位條件也十分重要。隨著望城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)住宅市場(chǎng)需求大幅增加，但是，區(qū)內(nèi)各組團(tuán)的需求則存在很大差距。由于望城境內(nèi)各組團(tuán)之間處于一種非均衡的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，其中以高星組團(tuán)和雷鋒組團(tuán)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，人口密集，同時(shí)也是融城重點(diǎn)區(qū)域，這些條件對(duì)于望城縣內(nèi)購(gòu)房者有一定吸引力，此二地是縣內(nèi)住宅消費(fèi)者的首選購(gòu)房地；融城干道雷鋒大道、金星大道的貫通，使得道路兩側(cè)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)得以充分發(fā)揮，進(jìn)一步縮短了該地與長(zhǎng)沙的時(shí)間距離，雷鋒大道兩側(cè)、金星大道兩側(cè)成為長(zhǎng)沙城區(qū)市民到望城購(gòu)房的首選地；含坪組團(tuán)靠近岳麓大學(xué)城，正準(zhǔn)備建設(shè)成望城的科教產(chǎn)業(yè)基地，基于各大高校進(jìn)駐含坪組團(tuán)所產(chǎn)生的文化氛圍和高校商業(yè)區(qū)的商機(jī)，該組團(tuán)將成為教育工作者和有志于投資高校商業(yè)區(qū)的購(gòu)房者的首選購(gòu)房地。總的說(shuō)來(lái)，高星組團(tuán)、雷鋒組團(tuán)、含坪組團(tuán)、金星大道兩側(cè)、雷鋒大道兩側(cè)是望城住宅市場(chǎng)需求的重點(diǎn)地區(qū)。
4、中低檔次住宅增量潛力巨大
現(xiàn)狀望城住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)以高檔住宅為主，住宅市場(chǎng)上大戶(hù)型住宅大約占到70％左右，這說(shuō)明望城住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)存在一定問(wèn)題。根據(jù)九部委頒布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，中小套型建筑面積必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％的政策出臺(tái)，預(yù)示著望城中低檔次住宅市場(chǎng)將有較大的提升空間，不但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)對(duì)中小戶(hù)型住宅投入更多精力和資金，一些無(wú)力購(gòu)買(mǎi)高檔住宅的市民也將參與到購(gòu)房大軍中，進(jìn)一步增加望城的住宅市場(chǎng)需求。
望城縣住宅市場(chǎng)目前供銷(xiāo)兩旺，而且還有巨大的挖掘潛力，這不僅表現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)住宅數(shù)量不斷增大的需求，更表現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)住宅品位及住宅質(zhì)量需求的不斷提高上。因而投資商應(yīng)充分了解消費(fèi)需求動(dòng)向，切實(shí)把握不同層次消費(fèi)者的不同需求，精心策劃，分析論證，準(zhǔn)確定位，推出設(shè)計(jì)新穎、功能布局合理的適銷(xiāo)樓盤(pán)，在實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益的同時(shí)，追求最佳經(jīng)濟(jì)效益。
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