論房地產企業社會責任問題
摘要：自從我國加入WTO以來，國民經濟飛速發展，房地產業作為國民經濟的支柱產業更是發展迅速，我國城鄉居民住房困難問題得到了極大緩解，但同時也產生了一些不和諧音符，關于房地產的質量、價格、服務等投訴總是居于消費投訴的前列。房地產企業作為這一行業的主要構成部分，在追求經濟利潤的同時，適當考慮消費者、承包商、雇員等相關者的利益，履行一定的社會責任，不僅有利于企業的長遠發展，無疑還具有極大的現實意義。
一、企業社會責任的內涵及利益相關者理論
(一)企業社會責任的內涵。中國勞動科學研究所課題組定義的“企業社會責任”是指企業在為股東謀取最大利潤的同時，應當充分考慮利益關系人的利益。而《中國企業管理年鑒》作的定義為：“企業社會責任可以表述為，企業為所處的社會的全面和長遠利益而必須關心、履行的責任和義務，表現為企業對社會的適應和發展的參與。企業社會責任的內容極為豐富，既有強制的法律責任，也有自覺的道義責任。”有關企業在追求經濟利潤的同時是否應當履行一定的社會責任，歷史上曾有過激烈的爭論，以“哈佛論戰”最為有名。早在20世紀三十年代，美國哈佛大學法學院的貝爾與多德兩位教授引發了著名的論戰，后人稱之為“哈佛論戰”。貝爾認為企業管理者是只受股東委托、唯股東利益是從的股東權益受托人。多德立即表示強烈反對，在他看來，“企業是既有盈利功能，又具有社會服務職能的經濟機構”，企業管理者不僅受托于股東，而且受托于更廣泛的社會，包括對雇員、消費者和廣大公眾均負有社會責任。最后結果是貝爾宣布認輸，并成為一個忠實的、堅定的承認“企業社會責任”者。
(二)利益相關者視角的企業社會責任。在有關企業社會責任的學術理論中最為著名的就是利益相關者理論。弗里德曼早先的定義說，一個利益相關者就是“任何可能影響公司目標的實現或受這種實現影響的群體或個人”，這是范圍最廣的定義之一。克拉克森和其他人則在不同的語境下既提出過狹義的定義，也提出過廣義的定義。1995年他提出一個廣義的總括性定義，說“利益相關者就是一個公司以及他過去、現在和將來的活動中擁有或宣稱擁有所有權、權力或利益的人或群體”。
學者們提倡企業采取利益相關者策略是基于以下原因：即照顧利益相關者的利益，將使企業變得更加有利可圖。這一辯護的否定說法強調，忽視利益相關者利益的公司是在冒險，而與重要的利益相關者對立則可能危及企業自身生存。第二觀點認為，不論公司后果如何都有一種倫理責任，應當對利益相關者的要求做出恰當的回應。第一種觀點帶有明顯的自利性，我們稱之為工具性的;第二種觀點則具有一定的道德義務性，我們稱之為規范性的。
弗里德曼認為，企業肩負一種且只有一種社會責任，那就是遵守職業規則，在不采取詭計和欺詐的前提下，充分利用其資源從事公開的、自由的競爭而增加其利潤。在這些觀點的指導下，企業所擔負的社會責任往往被忽略。
對于弗里德曼的論點，新制度經濟學派的創始人科斯給予了最為完美的回答。他認為，任何經濟行為都有外部性，并對這種外部性提供了一種“內部化”的解決辦法，即所謂交易成本最節省的理論，那就是企業與利益相關者的合作，承擔經濟行為產生的外部性責任，是必要的“社會成本”。
二、房地產企業履行社會責任的意義
(一)可以減少交易成本。交易成本也稱交易費用，它包括搜尋和信息費用、討價還價和決策費用以及監管和執行費用。交易費用的典型情形是使用市場的費用和企業內部發號施令的費用。一個積極履行社會責任的地產企業肯定也是一個講究誠信，具有良好社會聲譽的企業。這類企業開發的社區一般都是質量過硬，服務到位的社區。僅憑這種良好的社會聲譽，消費者就會增加信任，在購買這類企業產品時就會果斷得多，從而減少了搜尋比較的成本，同時企業就無形中節省了一大筆招徠顧客的廣告費用。企業在融資過程中也會因為積極履行社會責任而增加資信分數，從而獲得融資上的優惠和方便，節省部分融資成本。企業員工同樣也會因此而對企業具有歸屬感，工作積極性也會大有提高，公司相關政策的貫徹執行也會更加順暢。所以，一個積極履行社會責任的企業，付出的是一小部分社會成本，收獲的將是更大成本的節省和一份更大的無形資產。
(二)增強企業的核心競爭力和品牌凝聚力、影響力。在當今的商業社會，社會責任已經成為品牌競爭時代企業的競爭優勢。社會公眾的焦點也開始集中在企業的社會責任上，積極承擔社會責任的企業將會受到公眾的認可，得到公眾信任，在消費者心目中樹立良好的形象。長此以往，將有助于樹立企業品牌，形成其他企業無法模擬的無形資產。
(三)有利于社會和諧。地產企業開發的住宅并不僅僅具有經濟性，還具有很強的社會保障性質，是民生的基本條件之一。近年來的房價上漲給開發商帶來了“牟取暴利”、“黑心開發商”的惡名，積極履行社會責任無疑會安撫社會公眾的情緒，緩解地產資本同社會公眾的矛盾。
三、房地產企業社會責任的內容
(一)對于企業投資者和員工的社會責任。企業在生產經營活動中使用員工的同時，要肩負保護勞動者人身安全、身體健康、培養和提高員工政治、文化、技術等多方面素質，保護勞動者合法權益等責任，這就要求企業創造良好的工作環境，提供合理的工作報酬和適當的工作保障，重視工作的安全性。對股東而言，要及時報告企業的財務狀況;要創造更多的利潤，使股息優厚，保障股東投資安全。
(二)對于消費者的社會責任。近年來，房地產業發展迅速，房價不斷上漲，遠遠超過了居民收入的上漲水平。一方面是開發商賺的缽滿盆盛，另一方面是消費者關于其產品的投訴也是名列各類消費品投訴之首，開發商也逐漸成為社會各類媒體口誅筆伐的靶子。一個有責任的開發商應當提供質量過硬、服務到位的房子，而不是給消費者帶來大量“后顧之憂”的房子。
(三)對于承建商、營銷代理商、咨詢機構等上下游企業的社會責任。房地產開發活動具有資金密集性和勞動密集性的特點，開發過程中涉及范圍廣，相關利益者多，相關合約也比較多，在我國目前市場不規范，相關法律法規不健全的情況下，雙方違約的情況時有發生，每年春節的農民工討薪就是一個最為有力的證據。一個具有社會責任感的房產開發企業應當信守承諾，按照合同辦事，從而為整個行業的誠信和健康發展做出貢獻。
(四)對于社區的社會責任。企業對其所處的社區有維護社區正常環境，適當參與社區文化教育發展、環境衛生、治安事務、支持社區公益事業等責任，作為一個具有社會責任感的開發商，其所進行的開發或重建工作，應該能對社區的發展和更新起到正面的推動作用。
(五)對于政府的社會責任。當前，為促進房地產業健康發展，政府針對房地產市場中存在的投資過快、房價上漲過快、產品結構不合理、市場行為欠規范等問題實施宏觀調控。房地產企業有責任在照章納稅，接受相關部門審計的同時，落實宏觀調控的各項政策，保持房地產市場穩定，促進房地產業健康發展。
四、房地產企業社會責任履行中的政府作用
(一)健全有關企業社會責任法律法規。有關企業社會責任問題的研究在我國已經有好多個年頭了，但社會公眾對于企業社會責任的認識并沒有多大的變化，這與企業社會責任制度在我國推行的法律缺位有極大的關系，政府應當及時就規范企業社會責任問題，做好《公司法》、《工會法》、《勞動法》等相關法律的修正工作，為推行企業社會責任制度鋪平道路。
(二)加強對企業社會責任的宣傳教育，并對履行社會責任行為進行獎勵。美國政府曾經對那些主動在開發活動中開發一定數量的中低收入住宅的房地產商進行獎勵：由總統參與頒獎儀式，并由公共媒體廣為報道。盡管這類獎勵是象征意義的，但具有極大的影響力，獲得了公眾的極大關注和認可。我國目前也出現了一部分開發商主動幫助政府修建經濟適用房和廉租房的行為，這也是一種自愿履行社會責任的行為。對于這種行為，筆者認為，政府也應當給予一定的象征性獎勵和宣傳，以帶動更多的企業加入自發履行社會責任的行列。
(三)加強對企業執行社會責任情況的監督考評。對于企業履行社會責任的情況，政府應當利用各種渠道引導社會大眾積極參與企業社會責任的監督評審，對于社會責任履行情況較差的企業，社會公眾自會“用腳投票”，這是一種很重要的渠道。
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