房地產企業(yè)融資方式
一、我國房地產企業(yè)的主要融資方式
(一)上市融資
上市是直接融資迅速籌得巨額資金的渠道，但目前我國房地產A股上市公司有121家，僅占全國5萬家房地產開發(fā)企業(yè)的千分之二。主要原因是因為上市審查過程比較復雜，上市融資的初期成本比較高，許多中小房地產開發(fā)企業(yè)或者新的房地產開發(fā)企業(yè)采用上市融資的方式壁壘比較高。
(二)信托融資方式
這種信托融資方式，沒有在我國真正發(fā)展起來。投資者通過購買信托的方式進行投資，享受房地產升值所帶來的實惠。這樣既解決了房地產資金的來源問題，減輕了銀行的風險，又緩解了房地產供求關系。但是由于稅收政策等一些政策性因素，REITs(房地產投資信托基金)等信托方式在中國發(fā)展的并不樂觀。
(三)夾層融資方式
夾層融資方式是目前一種比較新的融資模式，是一種介于股權融資與債權融資之間的信托產品，在房地產領域，通常是對不同債權和股權的組合，處于公司資本結構的中層，具有靈活性高、門檻低的優(yōu)勢。這種方式在歐美等發(fā)達國家已經有成功的案例，但是在國內較為少見。
(四)短期融資券
短期融資券是一種按照法定程序發(fā)行，約定在短期內付息，解決企業(yè)臨時性、季節(jié)性短期資金需求的有價證券，是我國借鑒其他國家情況開發(fā)的一種新的商業(yè)票據，周轉速度快，利率于期限靈活，對申請發(fā)行融資券的企業(yè)沒有規(guī)模上的限制，是目前企業(yè)比較傾向使用的一種融資方式。不過從承銷商自身利益考慮，通常會考慮資質好，規(guī)模大的企業(yè)，真正能夠使用這種融資方式融資的中小房地產開發(fā)企業(yè)還十分少。
(五)資產證券化
是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產投資直接轉化成為資本市場上的證券資產的金融交易過程，使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式，主要包括兩種方式，項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化。這種方式有利于商業(yè)銀行拓展資金來源，增強資產流動性，減緩商業(yè)銀行貸款壓力。
二、我國房地產企業(yè)融資總體情況
房地產是資金密集型產業(yè)，房地產企業(yè)的融資情況在房地產企業(yè)的發(fā)展過程中起著重要的作用。從總量上看，2007年1—10月房地產開發(fā)到位資金28863.65億元，與2006年同期相比增 長了22.48%。國內貸款、自籌資金以及其他資金是資金來源的三大重要組成部分，占房地產開發(fā)資金的98.32%，其絕對值較之前所有年份均有所上升。其他資金是房地產開發(fā)資金來源最主要的部分，所占比例為46.60%，其中，定金及預收款為8044.37億元，個人按揭貸款為3636.49億元，所占比例分別為59.80%和40.20%. 位于資金來源第二位的是房地產企業(yè)自籌資金，其中企業(yè)的自有資金為5350.89億元，建筑施工企業(yè)的工程墊付款為3966.39億元，所占比例分別為57.42%和42.58%.位于資金來源第三位的是國內貸款，其中，銀行貸款5252.97億元，占93.61%。由于建筑施工企業(yè)的工程墊款也主要是來源于建筑業(yè)貸款，加上個人按揭貸款和銀行的開發(fā)貸款，房地產開發(fā)資金來源的主要部分仍然是銀行貸款。由此可以看出房地產企業(yè)對銀行貸款的高度依賴性。
由上述數據可以看出，在投資總額上，我國房地產領域投資額在不斷增加。而我國的金融市場發(fā)展不夠完善，市場上可供房地產企業(yè)選擇的融資產品較少，房地產企業(yè)的融資渠道比較有限。
三、房地產企業(yè)融資方式的建議
(一)促進信托的進一步發(fā)展
房地產信托對物業(yè)的投資持有是長期的，在一定政策的扶持下，大量機構投資者的出現會帶來房地產投資的長期化，降低目前國內房地產市場中的大量短期交易行為，有利于穩(wěn)定市場。而且作為機構投資者，REITs更專業(yè)，其要求回報率也更為理性。如果能成為房地產投資市場的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規(guī)行為，因此要進一步促進房地產信托的發(fā)展。
(二)加快房地產公司債券的發(fā)展
發(fā)行房地產公司債券可以改善房地產企業(yè)融資結構。房地產項目的開發(fā)周期較長，但目前房地產開發(fā)公司往往存在短貸較多，長貸缺乏現象，融資結構不合理。以中長期為主的公司債為房地產公司提供了較為穩(wěn)定的資金來源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴，從而改善房地產企業(yè)融資結構。另外，由于房地產開發(fā)公司資金需求量較大，房地產企業(yè)的資產負債率通常較高，間接融資會提高負債成本，而發(fā)行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財務成本。
(三)進一步擴充股市規(guī)模
房地產企業(yè)上市，從股市融資規(guī)模一般較大，融資成本低廉，無需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業(yè)的經營成本。上市融資后進行收購、并購、合資等資本運作，提高公司的服務范圍和專業(yè)水準，還可以把原來可能給銀行系統帶來的風險，通過增發(fā)、配股等方式，轉嫁出去，對于降低信貸風險有一定的好處。
目前房地產企業(yè)上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產企業(yè)上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時間快，節(jié)約時間成本的優(yōu)點。目前我國A股上市的房地產公司僅有121家，只占我國房地產企業(yè)總數的約0.2%，因此，可以進一步擴充房地產企業(yè)上市融資規(guī)模。
(四)積極進行房地產企業(yè)融資創(chuàng)新
目前我國房地產企業(yè)融資渠道較為單一，房地產市場的融資產品較少。因此可以借鑒國外房地產企業(yè)融資模式，采取租賃權融資、權益性融資、過橋貸款等新型融資方式，來確保房地產企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
總之，房地產企業(yè)融資方式的選擇必須要量力而行，應結合自身發(fā)展的需要、資金的需求及成本情況來選擇適合自己的融資方式和規(guī)模，并且融資方案要利于企業(yè)資金結構的優(yōu)化。因此，房地產企業(yè)只有選擇了適合自身發(fā)展需要的融資方式，才能獲得充足的資金支持，擴大規(guī)模提高獲利能力，從而提高自己的競爭優(yōu)勢，使企業(yè)快速健康的發(fā)展。
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