房地產估價師考點解讀

2016房地產估價師考點解讀

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　　房地產的特性(10特性)

　　1.不可移動(位置固定性)(掌握)

　　房地產位置固定，不可移動。其自然地理位置不可移動，但其社會經濟位置可能發生變化。

　　不可移動性決定了房地產只能就地開發、利用或消費，不能在不同地區之間調劑余缺，因此房地產市場不是全國統一市場，而是地區區域市場

　　例題5：房地產具有供給有限特性，本質上在于(　)。

　　A.土地總量有限

　　B.規劃限制

　　C.房地產不可移動

　　D.價值量大

　　『正確答案』C

　　2.獨一無二(掌握)

　　也稱為獨特性、異質性、非同質性、個別性

　　沒有兩宗完全相同的房地產

　　難以出現相同的大量供給，使房地產之間不能完全替代，價格容易受個別因素的影響，房地產交易難以采取樣品交易方式

　　盡管如此，房地產存在一定程度的替代性和相互間的競爭，這是估價替代原理的基礎

　　例題6：房地產的獨一無二特性導致了(　)。

　　A.難以出現相同房地產的大量供給

　　B.房地產市場不能實現完全競爭

　　C.房地產交易難以采取樣品交易的方式

　　D.房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

　　E.房地產價值量大

　　『正確答案』ABCD

　　3.壽命長久(熟悉)

　　對于土地而言，也稱不可毀滅性或永續性，建筑物壽命長久。

　　可以為其占用者帶來持續不斷的利益

　　注意土地出讓年限對房地產使用收益年限的限制：轉讓房地產后，受讓房地產人的使用期限不得超過原出讓年限扣減已經使用年限后的余額

　　住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期，非住宅建設用地使用權人未申請續期，或者申請續期但是依法未獲批準的，建設用地使用權由國家無償收回。

　　4.供給有限(熟悉)

　　供給有限造成房地產具有獨占性

　　原因

　　■土地總量不可增加

　　■房地產不可移動造成了供給不能調劑

　　5.價值量大(熟悉)

　　單價高，總價大

　　6.用途多樣(熟悉)

　　也稱為用途的競爭、轉換及并存的可能性

　　一宗房地產可以有多種不同的用途

　　用途不可以隨意轉換的原因：

　　政府的用途管制——符合城市規劃(合法原則)

　　不同用途以及利用方式之間的競爭與優選問題(最高最佳使用原則)

　　7.相互影響(熟悉)

　　房地產不可移動，因此與其周圍的環境產生相互的影響

　　房地產的價值不僅與其自身的狀況直接相關，而且與其周圍房地產的狀況密切相關，受鄰近房地產的影響

　　外部性：正外部性——某經濟主體行為使他人受益，而受益者無需為此花費代價。負外部性——某經濟主體行為使他人受損，而該經濟主體卻沒有為此承擔成本。

　　8.易受限制(熟悉)

　　政府對房地產限制的四種特權：

　　管制權——對房地產的利用做出直接限制，如利用城市規劃限制用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，限制在居住區內建設某些工業項目。

　　征收權——為了公共利益而征收

　　征稅權——對房地產課稅

　　充公權——政府在業主死亡或消失而無繼承人的情況下可無償收回房地產

　　9.難以變現

　　也稱為變現能力弱、流動性差

　　變現能力是在沒有過多損失的條件下，將非現金財產轉換為現金的速度

　　房地產交易手續復雜，成交時間長，變現能力差

　　當房地產權利人急需而不得不將房地產快速轉換為現金時，只有以相當幅度的降價為代價才能實現

　　影響房地產變現能力的主要因素(七項)： 通用性(用途轉化的能力)、獨立使用性、房地產價值的大小、房地產的可分割轉讓性、房地產的開發程度、區位、該類房地產的市場狀況。

　　10.保值增值(了解)

　　引起房地產價格上升的原因(五方面)：對房地產進行投資改良——投資增值，外部經濟——自然增值， 需求增加導致稀缺性增加——自然增值，通貨膨脹——保值，房地產使用管制改變——自然增值。

　　房地產具有保值功能——能抵御通貨膨脹

　　房地產增值的速度可以抵消貨幣的貶值速度

　　房地產的保值是從總體趨勢來講，波浪式上升，不排除波動

　　例題7：房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于(　)引起的

　　A.裝飾裝修改造

　　B.通貨膨脹

　　C.需求增加導致稀缺性增加

　　D.改進物業管理

　　E.周圍環境改善

　　『正確答案』CE

　　『答案解析』三種自然增值原因：外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變

　　AD 屬于投資增值而非自然增值;B 屬于保值而非自然增值

　　例題8：房地產的特性包括(　 )。

　　A.獨一無二

　　B.需求有限

　　C.流動性好

　　D.相互影響

　　E.保值增值

　　『正確答案』ADE

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