房地產(chǎn)估價(jià)方法之收益法

時(shí)間：2024-09-24 12:18:14 房產(chǎn)估價(jià)師我要投稿

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　　每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。房地產(chǎn)估價(jià)其他方法還有假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等。

房地產(chǎn)估價(jià)方法之收益法

　　(一)收益法適用的估價(jià)對(duì)象

　　收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店等。

　　(二)收益法估價(jià)的操作

　　收益法的計(jì)算方式是將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，這被稱為資本化。根據(jù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的方法不同，或者說(shuō)資本化類型不同，收益法可以分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。

　　1.直接資本化法

　　直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的某種預(yù)期收益，除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。其公式為：

　　或者，也可以用將未來(lái)第一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值，這稱為收益乘數(shù)法。利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：

　　物業(yè)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù)

　　運(yùn)用直接資本化法估價(jià)一般分為三個(gè)步驟：

　　(1)預(yù)測(cè)未來(lái)第一年收益;

　　(2)確定資本化率或收益乘數(shù);

　　(3)計(jì)算收益價(jià)值。

　　2.報(bào)酬資本化法

　　報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，也就是在考慮資金時(shí)間價(jià)值的前提下，認(rèn)為物業(yè)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和。

　　運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)一般分為四個(gè)步驟：

　　(1)估計(jì)收益期或持有期;