2016年房地產估價師《案例分析》精選練習題
距離2016年房地產估價師考試的時間越來越近了，小編想跟大家分享一套《案例分析》的精選練習題，希望能幫助大家提升在《案例分析》方面的做題能力。
案例一：
甲房地產估價機構(以下簡稱甲機構)于2007年8月出具了一份房地產抵押估價報告，銀行據此發放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產時實現的價格比甲機構當時的評估價值低很多，銀行認為甲機構存在高估，并委托乙房地產估價機構對甲機構2007年8月出具的估價報告進行復核估價。
問題：
1.復核估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產市場狀況?
2.復核估價的估價目的和價值定義應如何表述?
【參考解析】：
1.復核估價時，若甲機構在確定估價時點時無誤，應以甲機構的估價時點為復核估價的估價時點。估價對象的產權性質、使用性質、建筑物狀況、周圍環境等估價對象狀況以及房地產市場狀況，也應以原估價時點時的狀況為準。
2.復核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構出具的房地產抵押估價結果進行復核;價值定義可表述為：在甲機構出具的房地產抵押估價報告的估價時點時的房地產市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。
案例二：
甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產估價機構評估其市場價值，估價結果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產估價機構評估其抵押價值，估價結果為9000 萬元。
問題：
若上述兩個估價結果均是合理的，產生兩者差異的原因有哪些?
【參考解析】：
1.估價時點不同。乙估價機構評估在建工程的估價時點與丙估價機構評估估價對象抵押價值的估價時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產市場行情會發生變化，房地產價值也會發生變化。
2.估價目的和價值類型不同。乙估價機構的估價目的是轉讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。
3.設計方案變更。由于甲公司修改了原設計方案并經過政府主管部門批準，估價對象用途、規模均有可能發生了改變，僅從改變設計方案角度看，改變前后價值也會有差異。
4.購買后投入建設資金。項目購買后投入建設資金建設半年，估價對象價值與購買價值會有差異。
案例三：
甲公司擁有一宗登記用途為工業的房地產，建成于2004年，現狀用于商業，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款�，F甲公司擬以該宗房地產再次申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構評估其再次抵押價值。經調查，該宗房地產不存在其他法定優先受償款。
第 1題 下列關于該宗房地產抵押估價的假設和限制條件分析中，不合理的假設是( )。
A.估價對象產權明晰，手續齊全，可在公開市場上自由轉讓
B.估價對象法定用途為工業，現狀用途為商業，遵循最高最佳使用原則，設定估價對象用途為商業
C.該地區房地產市場狀況保持穩定，未發生重大變化或實質性改變
D.本次評估假設估價對象無基礎、結構等方面的重大質量問題
【正確答案】： B
第 2 題 對該宗工業房地產進行區位因素分析時，一般不重點分析的因素是( )。
A.交通條件
B.產業集聚度
C.基礎設施完備程度
D.公共設施完備程度
【正確答案】： D
第 3 題 該宗房地產的再次抵押價值為( )。
A.首次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
B.再次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
C.再次抵押時的價值-已抵押貸款額/貸款成數
D.再次抵押時的價值-已抵押貸款余額/貸款成數
【正確答案】： D
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