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2017廣州二手房交易流程「完整版」
二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易三級市場的俗稱。那么廣州二手房交易流程有哪些呢，我們一起來看看!
一，找房
可以通過中介公司、網(wǎng)絡或者朋友介紹等方式找房。
二，看房：
1.房屋：(1)看綠化(2)看結構及布局(3)看價格(4)看日照(5)看通風(6)看隔音(7)看私密性(8)看面積
2.小區(qū)：
(1)物業(yè)管理(2)環(huán)境(3)學位、商業(yè)、醫(yī)療、交通配套(4)地理位置(5)升值空間
3.歷史：
(1)業(yè)主出售原因;(2)房屋以往經(jīng)歷
三，產(chǎn)權調查
確定了房子之后，做房子的產(chǎn)權調查是必不可少的。產(chǎn)權調查，也叫查冊， 就是以房地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引，來查證房地產(chǎn)的權屬狀況。
通過查冊，你可以獲取房地產(chǎn)的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開房屋信息給市民查詢二手樓房產(chǎn)情況，可以持身份證到廣州市天河區(qū)珠江新城華就路31號廣州市房地產(chǎn)交易登記中心查閱。
所需資料：
(1)身份證
(2)地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號
注意事項：有抵押需要贖契或轉按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。
四，交定金，簽協(xié)議
確定了房子產(chǎn)權后，下一步就是交納定金和簽協(xié)議，口頭協(xié)議無效哦!交納定金時，合同雙方應做出書面約定，對違反主合同條款或補充合同條款如何處理定金做出約定。這有利于糾紛發(fā)生后作為提供區(qū)分責任的依據(jù)，就不怕業(yè)主過后反水了!
合同中對定金的具體數(shù)額的約定，由雙方當事人協(xié)商確定。《擔保法》明確規(guī)定給付定金數(shù)額的上限，定金不得超過主合同總額的20%，如果超過了主合同標的額的20%，則超過部分應視為無效。并且應在二手房定金協(xié)議簽訂之日起一定期限內交付定金。
五，簽合同
接下來，約定了時間就要簽合同給首付了。二手房買賣合同中必須具備以下內容：
1.當事人：產(chǎn)權人、名稱、姓名、聯(lián)系地址、具體情況應確保真實準確。
2.標的：在房屋買賣合同中標的就是房屋。房屋的位置、產(chǎn)權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等;房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。
3.價款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應當繳交的稅費和雜費;如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。
4.履行期限、地點、方式：合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程亦應在合同中明確寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。
5.違約責任和解決爭議的方式：明確雙方當事人不履行自己在合同中約定的義務時，所需承擔的責任。明確約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。
6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間;生效或失效條件;合同中止、終止或解除條款。
7.合同的變更與轉讓。
8.附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及還需簽訂有關的補充協(xié)議的約定。
注意事項：合同約定主要 產(chǎn)權;樓價;定金;付款方式;付款條件;履行期限;交樓時間;辦理相關手續(xù)時間;違約方式;違約責任等。
六，貸款審批
購房者和業(yè)主去銀行簽存量房買賣合同，購房者打款(業(yè)主欠銀行的抵押款)給業(yè)主賬戶。
銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業(yè)的房地產(chǎn)擔保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規(guī)定必須提交的證明文件。
貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。
注意事項：利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供額等;雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。
房屋按揭貸款分類：
1.商業(yè)貸款(7-10個工作日審批)
個人商業(yè)用房貸款是指貸款商業(yè)銀行或住房儲蓄銀行向購買自營性商業(yè)用房或自用普通居住用房的個人發(fā)放的貸款;借款人將所購房產(chǎn)抵押給銀行作為按期償還貸款的擔保。
商業(yè)貸款資料：
賣方：
(1)身份證(夫妻雙方)
(2)房產(chǎn)證
(3)戶口本(夫妻雙方)
(4)婚姻證明
(5)銀行收款賬號
買方：
(1)身份證(夫妻雙方)
(2)戶口本(夫妻雙方)
(3)婚姻證明
(4)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)
(5)銀行流水(至少近半年的存折進出狀況;每月進出大于供樓額2倍以上)
(6)供樓存折或卡
(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明
(8)廣州市房屋套數(shù)查冊證明
商業(yè)貸款費用：
按揭手續(xù)費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)
轉按揭手續(xù)費：1200元/單(辦理轉按揭才收取,具體按各按揭公司收費)
注意事項：樓齡加借款期限不能超過30年;貸款成數(shù)不得超過房價七成;利息較高;選擇性大;流程快。
2.公積金貸款(10~15工作日審批)
個人公積金貸款是指以住房公積金為來源，公積金管理中心為本市住房公積金個人購房提供貸款，公積金貸款業(yè)務由市公積金中心委托本市商業(yè)銀行承辦，向參加住房公積金制度的職工發(fā)放的用于購買住房的購房按揭貸款且借款人購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權的居住住房;但公積金貸款的借款人必須提供貸款人認可的擔保。
購房者和業(yè)主到銀行分別開戶，業(yè)主的用于收款，購房者的用于還貸，然后找貸款按揭人辦手續(xù)。上門評估，15天內出同貸書。
公積金貸款資料：
賣方：
(1)身份證(夫妻雙方)(2)房產(chǎn)證(3)戶口本(夫妻雙方)(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號
買方：
(1)身份證(夫妻雙方)(2)戶口本(夫妻雙方)(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)(4)婚姻證明(5)銀行流水(至少近半年的存折進出狀況;每月進出大于供樓額2倍以上)(6)供樓存折或卡(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數(shù)查冊證明(9)公積卡或存折(10)公積金繳存明細表。
公積金貸款費用：
按揭手續(xù)費：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費)
保險費：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣
注意事項：借款期限不能超過20年;貸款成數(shù)不得超過房價七成(首次購買房產(chǎn)小于90平方純公積金貸款優(yōu)質客戶可以申請8成)公積金個人最高貸款額度為50萬元，兩個人以上共同購買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過80萬元;公積金貸款流程慢，利息低。
3.組合式貸款(商業(yè)+公積金貸款)(10-15個工作日審批)
指借款人在購房時同時申請了商業(yè)貸款和公積金貸款;在借款人在購房時申請公積金貸款的額度滿足不了借款人應該向銀行的借款額度時，其差額部分貸款選用商業(yè)貸款的方式。
組合式貸款資料：
賣方：
(1)身份證(夫妻雙方)(2)房產(chǎn)證(3)戶口本(夫妻雙方)(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號
買方：
(1)身份證(夫妻雙方)(2)戶口本(夫妻雙方)(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)(4)婚姻證明(5)銀行流水(至少近半年的存折進出狀況;每月進出大于供樓額2倍以上)(6)供樓存折或卡(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數(shù)查冊證明(9)公積卡或存折(10)公積金繳存明細表
組合貸款貸款費用：
按揭手續(xù)費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)
保險費：個人公積金貸款的保險計算公式=貸款額×0.2‰×年限 貸款50萬保險費2000;提前還款可以申請退部分。
注意事項：借款期限不能超過20年;貸款成數(shù)不得超過房價七成;公積金貸款流程慢，利息低。
七，過戶
(1) 涂銷和遞件
涂銷和遞件最好同時申請，可節(jié)約時間。涂銷抵押就是償還銀行貸款，然后取消房產(chǎn)抵押登記。
產(chǎn)權轉移申請，是指買賣雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領取回執(zhí)。銀行通知業(yè)主拿房產(chǎn)證，打印網(wǎng)簽合同(需提前網(wǎng)上預簽約)后當天涂銷和遞件，出稅單。
遞件需要準備的材料：
賣方：
1、身份證(夫妻雙方);2、房產(chǎn)證;3、戶口本;4、婚姻證明;5、有關房子的其他資料(原發(fā)票等)
買方：
1、身份證(夫妻雙方);2、戶口本(夫妻雙方)3、婚姻證明;4、小孩的戶口簿;5、未成年小孩的出生證明;6、非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明7、網(wǎng)簽合同(當場打印)
注意事項：一般情況下產(chǎn)權轉移申請審核成功領取回執(zhí)。雙方到各稅窗問稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業(yè)主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。
(2)完稅過戶
遞件申請審核成功領取回執(zhí)，國家規(guī)定要繳稅費房屋才能過戶。購房者和按揭中介在交易中心，查了套數(shù)證明，交契稅，個人所得稅、營業(yè)稅、土地交易服務費、產(chǎn)權登記費，出購房發(fā)票，出回執(zhí)(上面會寫明出新證日期)
房管局繳交稅種及費用：
1.契稅：
a)管局報批價x1% 首次購房面積90平方以下(需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊證明);
b)管局報批價x1.5% 首次購房面積90平方以上144平方以下(需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊證明);
c)管局報批價x3% 二次以上購房或購房面積144平方以上;
2.個人所得稅：
管局報批價x1% 房產(chǎn)證業(yè)主滿5年且業(yè)主唯一一套物業(yè)免征;
3.營業(yè)稅：
管局報批價x5.6% 房產(chǎn)證滿2年免征;
4.土地交易服務費：
交易雙方各300元/宗 ;
5.產(chǎn)權登記費：
50元(每增加1人加10元，買家為單位的80元);
經(jīng)過網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證。購房者帶上身份證和按揭中介在交易中心，交5元印花稅，蓋了個印花稅的章、核對身份證信息后，就把新房產(chǎn)證拿到手了。
出新政費用：5元印花稅
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