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黃山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則全文
為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《安徽省城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定《黃山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則》(試行)，并經(jīng)市政府審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《安徽省城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際制定《黃山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則》。以下簡稱《細(xì)則》。
第二條 本《細(xì)則》適用于本市行政區(qū)域內(nèi)具有物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。
第三條 本《細(xì)則》所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行日常維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主和物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。
第四條 政府提倡業(yè)主或業(yè)主委員會通過市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用通過市場競爭形成。
第五條 市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理與監(jiān)督, 制定屯溪中心城區(qū)物業(yè)服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)縣價格主管部門會同區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和管理。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、小區(qū)車輛停放管理費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等實行政府指導(dǎo)價。非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價。
第七條 住宅物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)實行等級管理。市、縣(區(qū))價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)行業(yè)平均成本和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，制定物業(yè)管理服務(wù)分等定級辦法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動幅度，并定期調(diào)整和公布。等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二年向社會公布一次。
電梯、水泵、中央空調(diào)等運(yùn)行費(fèi)、維修、維護(hù)費(fèi)用除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外應(yīng)納入代收代交費(fèi)用，由物業(yè)管理企業(yè)單獨(dú)列帳，按實際支出費(fèi)用和約定方式單獨(dú)建帳，合理分?jǐn)�。具體分?jǐn)偡绞接蓸I(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。業(yè)主委員會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第八條 業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。
第九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定前期物業(yè)管理的企業(yè)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式及計費(fèi)起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
前期物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參照物業(yè)服務(wù)等級和相應(yīng)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理合同中予以明確，并作為購房合同的附件，向購房者進(jìn)行明示。雙方約定不成的，按管理權(quán)限報價格主管部門審定。
成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。雙方約定不成的，按管理權(quán)限報價格主管部門審定。
別墅小區(qū)物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人合同約定。雙方約定不成的，按管理權(quán)限報價格主管部門審定。
第十條 業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)次月起，按合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
對五保戶和生活低保的住戶，經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)用。
第十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)以法定產(chǎn)權(quán)面積(房屋所有權(quán)證登記的建筑面積)計算，其中頂層躍層和閣樓按法定產(chǎn)權(quán)面積的一半收費(fèi)，儲物間、柴房不收費(fèi)，車庫按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);未辦理產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按月收取，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限不得超過六個月。
第十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，70%納入專項維修資金，但業(yè)主大會另有決定的除外。
第十三條 物業(yè)小區(qū)內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第十四條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，裝修單位(或裝修人)應(yīng)在裝飾裝修前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，服從物業(yè)管理企業(yè)的管理。裝飾裝修垃圾清運(yùn)，按建筑面積計算，每平方米收費(fèi)2元。
物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主和裝修單位收取任何形式的裝飾裝修保證金。
第十五條 房屋出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或物業(yè)使用人按約定交納，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，未結(jié)清物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，房地產(chǎn)管理部門有權(quán)不予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移相關(guān)手續(xù)。
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
第十六條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實行明碼標(biāo)價制度。物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在服務(wù)區(qū)域內(nèi)的醒目位置公示。
第十七條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行收費(fèi)許可證制度。物業(yè)管理企業(yè)在實施住宅小區(qū)服務(wù)收費(fèi)前，必須按規(guī)定向價格主管部門申請《安徽省經(jīng)營性服務(wù)收費(fèi)許可證》，亮證收費(fèi)。
第十八條 價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)行為的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
第十九條 本《細(xì)則》自2007年 7月 1日起施行。原來已經(jīng)價格和房地產(chǎn)主管部門核定等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的老物業(yè)小區(qū)，改善相關(guān)條件和服務(wù)，確需調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按照本《細(xì)則》規(guī)定，經(jīng)業(yè)主委員會同意后調(diào)整。
第二十條 本《細(xì)則》由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
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