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黃山市物業(yè)服務收費管理實施細則全文
為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》、《安徽省城市物業(yè)服務收費管理實施辦法》等有關規(guī)定，結合我市實際，制定《黃山市物業(yè)服務收費管理實施細則》(試行)，并經市政府審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》、《安徽省城市物業(yè)服務收費管理實施辦法》等有關規(guī)定，結合我市實際制定《黃山市物業(yè)服務收費管理實施細則》。以下簡稱《細則》。
第二條 本《細則》適用于本市行政區(qū)域內具有物業(yè)管理資質企業(yè)的物業(yè)服務收費管理。
第三條 本《細則》所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定的服務內容，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主和物業(yè)使用人所收取的費用。
第四條 政府提倡業(yè)主或業(yè)主委員會通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務費用通過市場競爭形成。
第五條 市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責全市物業(yè)管理服務收費管理與監(jiān)督, 制定屯溪中心城區(qū)物業(yè)服務等級收費標準。區(qū)縣價格主管部門會同區(qū)縣房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督和管理。
第六條 物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。住宅物業(yè)綜合服務費、小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等實行政府指導價。非住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
第七條 住宅物業(yè)綜合服務費實行等級管理。市、縣(區(qū))價格主管部門會同房地產行政主管部門，根據行業(yè)平均成本和當?shù)亟洕l(fā)展水平，制定物業(yè)管理服務分等定級辦法、收費標準和浮動幅度，并定期調整和公布。等級收費標準二年向社會公布一次。
電梯、水泵、中央空調等運行費、維修、維護費用除物業(yè)服務合同另有約定外應納入代收代交費用，由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳，按實際支出費用和約定方式單獨建帳，合理分攤。具體分攤方式由業(yè)主委員會經業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。業(yè)主委員會成立前，由開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。
第八條 業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第九條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當約定前期物業(yè)管理的企業(yè)、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。
前期物業(yè)管理綜合服務收費標準，參照物業(yè)服務等級和相應等級收費標準，由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理合同中予以明確，并作為購房合同的附件，向購房者進行明示。雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。
成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，具體收費標準由業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)服務等級和相應的收費標準在物業(yè)服務合同中約定。雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。
別墅小區(qū)物業(yè)管理綜合服務收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人合同約定。雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。
第十條 業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)次月起，按合同約定交納物業(yè)管理服務費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
對五保戶和生活低保的住戶，經業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)綜合服務費用。
第十一條 物業(yè)服務費以法定產權面積(房屋所有權證登記的建筑面積)計算，其中頂層躍層和閣樓按法定產權面積的一半收費，儲物間、柴房不收費，車庫按標準收費;未辦理產權證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
物業(yè)管理服務費按月收取，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定預收物業(yè)服務費的，預收期限不得超過六個月。
第十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關部門辦理報批手續(xù)。在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，70%納入專項維修資金，但業(yè)主大會另有決定的除外。
第十三條 物業(yè)小區(qū)內，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第十四條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，裝修單位(或裝修人)應在裝飾裝修前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，服從物業(yè)管理企業(yè)的管理。裝飾裝修垃圾清運，按建筑面積計算，每平方米收費2元。
物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主和裝修單位收取任何形式的裝飾裝修保證金。
第十五條 房屋出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務費用由業(yè)主或物業(yè)使用人按約定交納，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產權或使用權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費用，未結清物業(yè)管理服務費的，房地產管理部門有權不予辦理產權轉移相關手續(xù)。
業(yè)主、使用人應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。違反物業(yè)服務合同約定逾期不繳納服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
第十六條 物業(yè)管理服務收費實行明碼標價制度。物業(yè)管理企業(yè)收費前，應當按照價格主管部門的規(guī)定，將服務內容、服務標準、收費項目以及收費標準在服務區(qū)域內的醒目位置公示。
第十七條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行收費許可證制度。物業(yè)管理企業(yè)在實施住宅小區(qū)服務收費前，必須按規(guī)定向價格主管部門申請《安徽省經營性服務收費許可證》，亮證收費。
第十八條 價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內容、服務質量和收費項目、標準、收費行為的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
第十九條 本《細則》自2007年 7月 1日起施行。原來已經價格和房地產主管部門核定等級和收費標準的老物業(yè)小區(qū)，改善相關條件和服務，確需調整收費標準的，按照本《細則》規(guī)定，經業(yè)主委員會同意后調整。
第二十條 本《細則》由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責解釋。
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